Hypotéka vs. nájem

Srovnání dvou lidí se stejným rozpočtem: jeden si koupí byt na hypotéku, druhý bydlí v nájmu. Kdo má v daném měsíci nižší náklady na bydlení, investuje rozdíl. Na konci porovnáme jejich majetek.

Byt a hypotéka

Cena bytuKčVlastní zdroje% cenyÚroková sazba hypotéky% p.a.Doba spláceníletRůst ceny nemovitosti% ročněNáklady vlastnictvíKč měsíčně

Výchozí sazba 4,94 % je průměrná sjednaná sazba nových hypoték v ČR za srpen 2026 (fixace do 1 roku 4,91 %, 1–5 let 4,96 %, 5–10 let 4,19 %, nad 10 let 6,27 %). Zdroj: ČNB / ECB.

Výchozí růst ceny bytu 6,4 % a nájmu 3,4 % ročně je průměr za celou ČR v letech 2010–2025 (index cen starších bytů a index nájemného, Eurostat). V Praze rostly ceny i nájmy rychleji, upravte si je podle sebe.

Nájem a investice

Současný nájemKč měsíčněRůst nájmu% ročněVýnos investic% ročněOčekávaná inflace% ročněDoba srovnánílet

Nájemník na začátku investuje částku vlastních zdrojů (1 660 000 Kč)Náklady vlastnictví rostou s inflacíNájem roste s inflací (místo vlastního tempa růstu nájmu)

Za 30 let vychází lépe vlastní bydlení o 28 152 561 Kč.

Majetek vlastníka56 583 802 Kčbyt 53 373 653 Kč − dluh 0 Kč + investice 3 210 149 Kč

Majetek nájemníka28 431 241 Kčinvestice

Měsíční splátka hypotéky35 402 Kčúvěr 6 640 000 Kč, úroky celkem 6 104 673 Kč

Nájem převýší náklady vlastníka16. rokod té doby investuje vlastník

Koupě se vyplatí při růstu cennad 3,8 % ročněpři ostatních zadaných hodnotách; teď počítáte s 6,4 %

Zlom v majetkuNevlastník vede po celou dobu

Měsíční náklady na bydlení

Nájem
Splátka + náklady vlastnictví

Majetek

Vlastník (byt − dluh + investice)
Nájemník (investice)

Zobrazit tabulku

Rok	Nájem	Splátka + náklady	Hodnota bytu	Dluh	Majetek vlastníka	Majetek nájemníka
1	26 000 Kč	39 902 Kč	8 831 200 Kč	6 540 971 Kč	2 290 229 Kč	1 970 856 Kč
2	26 884 Kč	40 014 Kč	9 396 397 Kč	6 436 938 Kč	2 959 458 Kč	2 297 909 Kč
3	27 798 Kč	40 130 Kč	9 997 766 Kč	6 327 648 Kč	3 670 118 Kč	2 642 162 Kč
4	28 743 Kč	40 248 Kč	10 637 623 Kč	6 212 835 Kč	4 424 788 Kč	3 004 692 Kč
5	29 720 Kč	40 369 Kč	11 318 431 Kč	6 092 220 Kč	5 226 211 Kč	3 386 654 Kč
6	30 731 Kč	40 493 Kč	12 042 811 Kč	5 965 510 Kč	6 077 301 Kč	3 789 284 Kč
7	31 776 Kč	40 620 Kč	12 813 551 Kč	5 832 397 Kč	6 981 154 Kč	4 213 909 Kč
8	32 856 Kč	40 751 Kč	13 633 618 Kč	5 692 557 Kč	7 941 061 Kč	4 661 950 Kč
9	33 973 Kč	40 885 Kč	14 506 169 Kč	5 545 650 Kč	8 960 519 Kč	5 134 936 Kč
10	35 128 Kč	41 022 Kč	15 434 564 Kč	5 391 320 Kč	10 043 245 Kč	5 634 505 Kč
11	36 323 Kč	41 162 Kč	16 422 376 Kč	5 229 190 Kč	11 193 186 Kč	6 162 418 Kč
12	37 558 Kč	41 306 Kč	17 473 408 Kč	5 058 868 Kč	12 414 541 Kč	6 720 564 Kč
13	38 835 Kč	41 454 Kč	18 591 707 Kč	4 879 938 Kč	13 711 769 Kč	7 310 976 Kč
14	40 155 Kč	41 605 Kč	19 781 576 Kč	4 691 966 Kč	15 089 609 Kč	7 935 838 Kč
15	41 520 Kč	41 760 Kč	21 047 597 Kč	4 494 496 Kč	16 553 101 Kč	8 597 495 Kč
16	42 932 Kč	41 919 Kč	22 394 643 Kč	4 287 046 Kč	18 120 206 Kč	9 311 083 Kč
17	44 392 Kč	42 082 Kč	23 827 900 Kč	4 069 114 Kč	19 801 197 Kč	10 083 898 Kč
18	45 901 Kč	42 249 Kč	25 352 886 Kč	3 840 168 Kč	21 604 114 Kč	10 920 857 Kč
19	47 462 Kč	42 420 Kč	26 975 470 Kč	3 599 652 Kč	23 537 564 Kč	11 827 282 Kč
20	49 075 Kč	42 596 Kč	28 701 900 Kč	3 346 983 Kč	25 610 759 Kč	12 808 941 Kč
21	50 744 Kč	42 776 Kč	30 538 822 Kč	3 081 545 Kč	27 833 557 Kč	13 872 077 Kč
22	52 469 Kč	42 960 Kč	32 493 307 Kč	2 802 693 Kč	30 216 514 Kč	15 023 452 Kč
23	54 253 Kč	43 149 Kč	34 572 878 Kč	2 509 750 Kč	32 770 925 Kč	16 270 392 Kč
24	56 098 Kč	43 343 Kč	36 785 542 Kč	2 202 004 Kč	35 508 884 Kč	17 620 826 Kč
25	58 005 Kč	43 541 Kč	39 139 817 Kč	1 878 705 Kč	38 443 335 Kč	19 083 346 Kč
26	59 977 Kč	43 745 Kč	41 644 765 Kč	1 539 070 Kč	41 588 139 Kč	20 667 254 Kč
27	62 017 Kč	43 953 Kč	44 310 030 Kč	1 182 271 Kč	44 958 132 Kč	22 382 626 Kč
28	64 125 Kč	44 167 Kč	47 145 872 Kč	807 441 Kč	48 569 201 Kč	24 240 373 Kč
29	66 305 Kč	44 386 Kč	50 163 208 Kč	413 670 Kč	52 438 353 Kč	26 252 312 Kč
30	68 560 Kč	44 611 Kč	53 373 653 Kč	0 Kč	56 583 802 Kč	28 431 241 Kč

Odkud jsou výchozí hodnoty

Byt 2+kk o 57 m² v Praze: cena 145 000 Kč/m² u starších bytů (ČSÚ, ČBA Monitor 2025–2026), nájem 460 Kč/m² bez služeb (Deloitte Rent Index, 2. čtvrtletí 2026).
Růst nájmu 3,4 % ročně: průměr indexu nájemného v ČR za 2010–2025 (Eurostat, HICP – skutečné nájemné), stahuje se automaticky. Pražské nabídkové nájmy rostly v letech 2014–2026 o 6,6 % ročně (Deloitte).
Růst ceny bytu 6,4 % ročně: průměr indexu cen starších bytů v ČR za 2010–2025 (Eurostat), stahuje se automaticky. V Praze rostly ceny v letech 2013–2026 přes 9 % ročně (ČSÚ).
Náklady vlastnictví 4 500 Kč měsíčně: fond oprav kolem 25 Kč/m², daň z nemovitosti a pojištění zhruba 4 000 Kč ročně a údržba kolem 0,4 % ceny bytu ročně (odhad).
Vlastní zdroje 20 %: limit ČNB je 80 % hodnoty nemovitosti (90 % pro žadatele do 36 let).
Výnos investic 8 % ročně: dlouhodobý odhad pro globální akciový index v korunách; podle období se pohybuje zhruba mezi 5 a 11 %.
Úroková sazba: průměrná sjednaná sazba nových hypoték podle ČNB/ECB, aktualizovaná automaticky. Nabídkové sazby bank (Swiss Life Hypoindex) bývají o něco vyšší.

Časté otázky

Jak kalkulačka porovnává hypotéku a nájem?

Srovnává dva lidi se stejnými penězi. Jeden koupí byt na hypotéku, druhý bydlí v nájmu a vlastní zdroje investuje. Kdo má v daném měsíci nižší náklady na bydlení, investuje rozdíl. Na konci se porovná majetek: hodnota bytu minus zbývající dluh plus investice proti investicím nájemníka.

Co nejvíc rozhoduje o tom, co se vyplatí?

Hlavně růst cen bytů, úroková sazba hypotéky, výnos investic a poměr nájmu k ceně bytu. Kalkulačka proto ukazuje bod zvratu – při jakém růstu cen bytů se koupě vyplatí při ostatních zadaných hodnotách.

Odkud jsou výchozí hodnoty?

Růst nájmů a cen bytů je průměr za posledních 15 let za celou ČR podle Eurostatu, úroková sazba podle ČNB. Cena a nájem odpovídají bytu 2+kk v Praze; pro jiné město je přepište.

Co výpočet nezahrnuje?

Poplatky při koupi (realitní kancelář, odhad, katastr), změnu sazby při refixaci, daně z investic a z prodeje bytu a rizika jako pokles cen nebo neočekávané opravy.