Investiční byt vs. akcie

Dva investoři se stejnými penězi. První koupí byt a pronajímá ho; splátku a náklady platí z nájmu a když nájem nestačí, doplácí ze svého. Druhý dá akontaci do akcií hned na začátku a pak každý měsíc investuje přesně tolik, kolik první doplácí. Když nájem pokryje víc než splátku, investuje přebytek majitel bytu.

Do akcií jde na začátku akontace (2 490 000 Kč) a pak každý měsíc to, co majitel bytu doplácí.

Byt

Cena bytuKčRůst ceny nemovitosti% ročněNáklady vlastnictvíKč měsíčněVlastní zdroje% cenyÚroková sazba hypotéky% p.a.Doba splácenílet

Výchozí sazba 4,94 % je průměrná sjednaná sazba nových hypoték v ČR za srpen 2026 (fixace do 1 roku 4,91 %, 1–5 let 4,96 %, 5–10 let 4,19 %, nad 10 let 6,27 %). Zdroj: ČNB / ECB.

Pronájem

NájemKč měsíčněRůst nájmu% ročněNeobsazenost% časuDaň z nájmu% z nájmu

Hrubý výnos z pronájmu je 3,8 % ročně, čistý po neobsazenosti, dani a nákladech 2,5 %. Daň 10,5 % z nájmu odpovídá dani 15 % při uplatnění výdajového paušálu 30 %.

Akcie a srovnání

Výnos akcií% ročněOčekávaná inflace% ročněDoba srovnánílet

Náklady vlastnictví rostou s inflací

Za 30 let vychází lépe investiční byt o 17 550 008 Kč.

Majetek s bytem55 448 181 Kčbyt 53 373 653 Kč − dluh 0 Kč + investice 2 074 528 Kč

Majetek v akciích37 898 173 Kčvloženo 3 964 907 Kč

Majitel doplácí v 1. roce13 370 Kčměsíčně; čistý příjem z nájmu 17 607 Kč

Měsíční splátka hypotéky30 977 Kčúvěr 5 810 000 Kč, úroky celkem 5 341 589 Kč

Nájem pokryje splátku17. rokdoplaceno celkem 1 474 907 Kč

Byt se vyplatí při růstu cennad 5 % ročněpři ostatních zadaných hodnotách; teď počítáte s 6,4 %

Zlom v majetkuNebyt vede po celou dobu

Čistý příjem z nájmu a splátka

Čistý příjem z nájmu
Splátka hypotéky

Majetek

Byt (hodnota − dluh + investice)
Akcie

Zobrazit tabulku

Rok	Čistý příjem z nájmu	Splátka	Hodnota bytu	Dluh	Majetek s bytem	Majetek v akciích
1	17 607 Kč	30 977 Kč	8 831 200 Kč	5 723 350 Kč	3 107 850 Kč	2 863 126 Kč
2	18 246 Kč	30 977 Kč	9 396 397 Kč	5 632 321 Kč	3 764 076 Kč	3 259 264 Kč
3	18 907 Kč	30 977 Kč	9 997 766 Kč	5 536 692 Kč	4 461 074 Kč	3 680 042 Kč
4	19 593 Kč	30 977 Kč	10 637 623 Kč	5 436 231 Kč	5 201 392 Kč	4 127 210 Kč
5	20 303 Kč	30 977 Kč	11 318 431 Kč	5 330 693 Kč	5 987 738 Kč	4 602 657 Kč
6	21 038 Kč	30 977 Kč	12 042 811 Kč	5 219 821 Kč	6 822 989 Kč	5 108 414 Kč
7	21 799 Kč	30 977 Kč	12 813 551 Kč	5 103 347 Kč	7 710 203 Kč	5 646 674 Kč
8	22 587 Kč	30 977 Kč	13 633 618 Kč	4 980 987 Kč	8 652 631 Kč	6 219 797 Kč
9	23 403 Kč	30 977 Kč	14 506 169 Kč	4 852 444 Kč	9 653 726 Kč	6 830 329 Kč
10	24 248 Kč	30 977 Kč	15 434 564 Kč	4 717 405 Kč	10 717 160 Kč	7 481 013 Kč
11	25 123 Kč	30 977 Kč	16 422 376 Kč	4 575 541 Kč	11 846 835 Kč	8 174 810 Kč
12	26 029 Kč	30 977 Kč	17 473 408 Kč	4 426 509 Kč	13 046 899 Kč	8 914 912 Kč
13	26 967 Kč	30 977 Kč	18 591 707 Kč	4 269 946 Kč	14 321 761 Kč	9 704 763 Kč
14	27 939 Kč	30 977 Kč	19 781 576 Kč	4 105 471 Kč	15 676 105 Kč	10 548 078 Kč
15	28 944 Kč	30 977 Kč	21 047 597 Kč	3 932 684 Kč	17 114 913 Kč	11 448 865 Kč
16	29 986 Kč	30 977 Kč	22 394 643 Kč	3 751 166 Kč	18 643 477 Kč	12 411 454 Kč
17	31 064 Kč	30 977 Kč	23 827 900 Kč	3 560 474 Kč	20 268 511 Kč	13 441 598 Kč
18	32 180 Kč	30 977 Kč	25 352 886 Kč	3 360 147 Kč	22 008 897 Kč	14 557 244 Kč
19	33 336 Kč	30 977 Kč	26 975 470 Kč	3 149 696 Kč	23 872 645 Kč	15 765 488 Kč
20	34 532 Kč	30 977 Kč	28 701 900 Kč	2 928 610 Kč	25 868 320 Kč	17 074 016 Kč
21	35 771 Kč	30 977 Kč	30 538 822 Kč	2 696 352 Kč	28 005 080 Kč	18 491 151 Kč
22	37 054 Kč	30 977 Kč	32 493 307 Kč	2 452 357 Kč	30 292 717 Kč	20 025 907 Kč
23	38 382 Kč	30 977 Kč	34 572 878 Kč	2 196 032 Kč	32 741 703 Kč	21 688 048 Kč
24	39 756 Kč	30 977 Kč	36 785 542 Kč	1 926 753 Kč	35 363 236 Kč	23 488 145 Kč
25	41 180 Kč	30 977 Kč	39 139 817 Kč	1 643 867 Kč	38 169 291 Kč	25 437 650 Kč
26	42 653 Kč	30 977 Kč	41 644 765 Kč	1 346 686 Kč	41 172 677 Kč	27 548 962 Kč
27	44 178 Kč	30 977 Kč	44 310 030 Kč	1 034 487 Kč	44 387 091 Kč	29 835 512 Kč
28	45 757 Kč	30 977 Kč	47 145 872 Kč	706 511 Kč	47 827 184 Kč	32 311 845 Kč
29	47 392 Kč	30 977 Kč	50 163 208 Kč	361 961 Kč	51 508 627 Kč	34 993 712 Kč
30	49 084 Kč	30 977 Kč	53 373 653 Kč	0 Kč	55 448 181 Kč	37 898 173 Kč

Odkud jsou výchozí hodnoty

Byt 2+kk o 57 m² v Praze: cena 145 000 Kč/m² u starších bytů (ČSÚ, ČBA Monitor 2025–2026), nájem 460 Kč/m² bez služeb (Deloitte Rent Index, 2. čtvrtletí 2026).
Růst nájmu 3,4 % a ceny bytu 6,4 % ročně: průměr indexů pro celou ČR za 2010–2025 (Eurostat), stahuje se automaticky.
Vlastní zdroje 30 %: u investičních hypoték doporučuje ČNB od dubna 2026 úvěr nejvýše do 70 % hodnoty nemovitosti. Banky u nich také často účtují vyšší sazbu než u hypoték na vlastní bydlení.
Neobsazenost 5 %: odhad, zhruba 2–3 týdny ročně mezi nájemníky.
Daň z nájmu 10,5 %: daň 15 % z příjmu po odečtení výdajového paušálu 30 %. Při uplatnění skutečných výdajů (např. úroků z hypotéky a odpisů) může vyjít nižší.
Náklady vlastnictví 4 500 Kč měsíčně: fond oprav, daň z nemovitosti, pojištění a údržba (odhad).
Výnos akcií 8 % ročně: dlouhodobý odhad pro globální akciový index v korunách; podle období zhruba 5–11 %.

Časté otázky

Jak kalkulačka porovnává investiční byt a akcie?

Majitel bytu splácí hypotéku a náklady z nájmu; když nájem nestačí, doplácí ze svého. Druhý investor dá stejnou akontaci do akcií a pak investuje přesně tolik, kolik majitel bytu doplácí. Oba tak vydají stejné peníze a na konci se porovná jejich majetek.

Proč byt na hypotéku často vychází lépe než akcie?

Kvůli finanční páce: investujete jen akontaci, ale zhodnocuje se celý byt. Páka ale funguje oběma směry – při pomalém růstu cen bytů nebo vysoké sazbě vychází lépe akcie. Kalkulačka proto ukazuje, od jakého růstu cen se byt vyplatí.

Jak se daní příjem z pronájmu?

Příjem z nájmu se daní 15 %. Při uplatnění výdajového paušálu 30 % to odpovídá zhruba 10,5 % z nájmu. Při uplatnění skutečných výdajů (úroky, odpisy, opravy) může daň vyjít nižší.

Co výpočet nezahrnuje?

Poplatky při koupi, vyšší sazby investičních hypoték, změnu sazby při refixaci, daně z prodeje a rizika jako dlouhodobá neobsazenost, problémový nájemník nebo pokles cen.